Analisi del mercato degli affitti: cos'è e come completarne uno

Un'analisi del mercato degli affitti (RMA) aiuta gli investitori a valutare il potenziale di affitto di un'area specifica. In genere, si calcola il prezzo rettificato per metro quadrato di comps e quindi si moltiplica per i piedi quadrati delle proprietà in vendita. Se l'affitto medio è superiore al prezzo medio delle proprietà disponibili, il mercato degli affitti è positivo.

Dopo aver condotto una RMA e stabilito che un mercato di noleggio è una buona area da investire, ti consigliamo di ottenere un prestito di proprietà di investimento per acquistare una delle proprietà disponibili per la vendita. È qui che entra in gioco Visio Lending. Offrono un prestito immobiliare di 30 anni con un semplice processo di prequalificazione e tariffe competitive per i mutuatari privilegiati.

Per condurre con successo un'analisi del mercato del noleggio, devi prima sapere come funziona. Si tratta di una previsione formale del mercato degli affitti che valuta fattori specifici per aiutarti a determinare il potenziale di affitto di un'area o di una proprietà specifica. Un RMA viene utilizzato per affitti a lungo termine o case vacanze, ma non per proprietà fisse e flip.

Investitori immobiliari e proprietari terrieri lo usano come uno strumento per assisterli nel valutare se un'area specifica potrebbe essere buona per un immobile in affitto. In questo caso, gli investitori cercano affitti medi nella zona e li confrontano con i costi medi mensili degli immobili in affitto nella stessa area. Se l'analisi del mercato degli affitti è positiva (ad esempio, se gli affitti medi sono superiori ai costi medi), significa che un investimento locativo nell'area dovrebbe generare un flusso di cassa mensile positivo.

Acquista e tieni gli investitori a volte lo usano anche quando si imposta il prezzo del noleggio per un investimento immobiliare esistente o potenziale. Ad esempio, se conducono un'analisi del mercato delle locazioni prima di acquistare la proprietà, possono risparmiarsi dall'acquisto di un asset meno performante che potenzialmente perde denaro.

Indipendentemente dall'uso, un RMA viene eseguito più o meno allo stesso modo. Una volta identificato un potenziale quartiere, si desidera identificare almeno tre comp e calcolare le proprie rendite mensili. Quindi, dividi ciascuno degli affitti mensili del comp per il loro prezzo individuale per metro quadrato per ottenere l'affitto medio per l'area. Infine, calcola il costo mensile delle proprietà disponibili per la vendita nell'area per calcolare il flusso di cassa mensile atteso. Se hai in mente una proprietà specifica, usa semplicemente il costo di quella proprietà piuttosto che la media delle proprietà disponibili.

Chi utilizza un'analisi del mercato degli affitti

Poiché si tratta di uno strumento più formale che implica ricerca e tempo, un'analisi del mercato degli affitti (RMA) viene generalmente utilizzata solo dagli investitori e non da persone che desiderano semplicemente affittare la loro residenza principale o una stanza nella loro casa. Gli investitori in genere utilizzano un RMA per prendere una decisione di investimento prima di acquistare una proprietà, ma in genere non viene utilizzata da fix-and-flippers.

Un'analisi del mercato del noleggio può essere utilizzata per qualsiasi tipo di proprietà, da una casa unifamiliare a una quadrupla e altro ancora. Tuttavia, se vuoi condividere la tua proprietà su Airbnb o semplicemente affittare una stanza nella tua casa per qualche soldo in più, consulta il nostro articolo sull'impostazione di un prezzo di affitto. Altrimenti, continua a leggere in anticipo per ulteriori informazioni su come condurre un'analisi del mercato degli affitti.

Ci sono cinque passaggi specifici per un'analisi del mercato del noleggio. Alla fine, dovresti avere una migliore comprensione degli affitti medi e del costo mensile delle proprietà in affitto nella zona. Questo dovrebbe dirti se il tuo investimento esistente o potenziale sarà positivo o meno.

Di seguito discutiamo i cinque passaggi coinvolti nella realizzazione di un'analisi del mercato degli affitti.

1. Valuta il vicinato

Valutare il vicinato attraverso le previsioni del mercato del noleggio è il primo passo di un RMA perché è necessario prima valutare l'area in generale. Vuoi sempre verificare che il quartiere che hai scelto di guardare sia buono. Non è semplice come dire che vuoi comprare una proprietà in un "buon" vicinato, dal momento che è soggettivo.

Invece, assicurati che il quartiere o l'area desiderata contenga elementi specifici che possano aiutare la tua proprietà ad apprezzare e attirare gli affittuari che, si spera, rispetteranno la proprietà e pagheranno in tempo. Un quartiere non equivale a un certo importo in dollari per il prezzo del noleggio, ma ti dà un quadro generale se vuoi o meno acquistare una proprietà lì. In questo passaggio, dovresti essere in grado di dire "sì" o "no" se questo è un buon quartiere in cui investire.

I fattori importanti nella valutazione di un quartiere includono:

  • Accesso ai mezzi pubblici e / o ai luoghi di parcheggio
  • Elevato punteggio di percorribilità
  • Buone valutazioni locali private e pubbliche
  • Servizi e attrazioni nelle vicinanze, inclusi parchi, biblioteche e luoghi di interesse culturale
  • Facile accesso a ristoranti e negozi
  • Attività aperte non vuoi comprare vicino ad una zona deserta a meno che tu non sappia che si sta sviluppando

Cose da evitare quando si sceglie un quartiere:

  • Molteplici proprietà distressed o vacanti su una strada
  • Più di poche aziende che sono permanentemente chiuse nel quartiere degli affari
  • Aree rumorose come essere vicino a una fabbrica, una stazione di polizia o un aeroporto
  • Strade che non sono curate; evitare zone con buche eccessive, marciapiedi cadenti e lampioni defunti

Tieni presente che desideri acquistare un investimento immobiliare in un'area in cui ti senti a tuo agio nel trovare gli appaltatori o nel prendere in affitto gli affitti. Gli inquilini dovrebbero anche voler vivere nella zona perché è pulito, sicuro, comodo ai servizi e facile da raggiungere, ecc. Non è possibile modificare l'attrattiva di un quartiere, ma è possibile modificare l'attrattiva di una proprietà.

2. Identificare le proprietà comparabili

Dopo aver saputo come è il quartiere circostante e cosa evitare nel quartiere, inizia a guardare gli affitti di tre proprietà comparabili. In seguito, aggiusteremo questi affitti analoghi in base alle comodità, ma per ora concentriamoci sull'individuazione dei comp, che ci aiuteranno a ricavare l'affitto medio per l'area.

Come identificare proprietà immobiliari comparabili

In primo luogo, dobbiamo sapere come confrontare le proprietà di noleggio in modo da sapere quali proprietà sono considerate comparabili (comps) e quali no. Generalmente, le proprietà comparabili si troveranno nello stesso quartiere, nello stesso distretto scolastico e avranno dimensioni simili (basate sulla metratura). Dovrebbero anche essere in condizioni simili.

Cose da considerare quando si confrontano le proprietà in affitto:

  • Vicinanza l'uno all'altro: In un'area urbana, dovrebbero essere entro un raggio di tre blocchi; un'area suburbana dovrebbe essere entro un paio di miglia e una zona rurale potrebbe essere ancora più lontana
  • Piedi quadrati: Dovrebbe essere simile, entro un centinaio di metri quadrati
  • Numero di camere da letto: Deve essere lo stesso; non confrontare una camera da letto con due camere da letto
  • Numero di bagni: Dovrebbe essere simile; non paragonare un bagno singolo con una proprietà a due bagni, ma va bene confrontare due bagni e 2,5
  • Dimensione del lotto: Questo è importante se si tratta di una casa unifamiliare
  • Condizione: È necessario rientrare nella stessa categoria, ad esempio aggiornato, originale, in difficoltà, ecc.
  • Servizi: Servizi simili nell'unità e nell'edificio; in caso contrario, è possibile regolare per loro
  • Giorni sul mercato (DOM): Se una proprietà è stata sul mercato per oltre 60 giorni, potrebbe avere un prezzo troppo alto o qualche tipo di difetto. In genere puoi regolare il prezzo di circa il 5%, a seconda del motivo per cui il DOM è così alto

Dove trovare dati di proprietà comparabili

I dati di proprietà comparabili sono generalmente facili da trovare. Puoi fare una ricerca su Zillow per trovare annunci di noleggio in un determinato codice postale o quartiere. Puoi anche chiamare un agente immobiliare locale o un gestore di proprietà e chiedere loro di proprietà immobiliari simili.

Infine, puoi chiamare i numeri elencati sui cartelli "in affitto" nella zona e chiedere il prezzo del noleggio e le caratteristiche, le dimensioni, ecc. Tuttavia, è meglio essere in grado di guardare le foto interne ed esterne della proprietà in modo da avere una buona sensazione di come si confronta con il settore immobiliare che stai considerando l'acquisto.

Ti consigliamo di avere una lista pronta per ogni comp in modo da poter compilare facilmente tutti i dati su ciascuna proprietà, come DOM, condizione della proprietà e metratura. Tuttavia, se un agente immobiliare fornisce i comp per te in una analisi di mercato comparabile (CMA), saranno già in una lista che è facile da confrontare e confrontare.

3. Calcola il prezzo per piede quadrato di comp

Uno dei fattori considerati quando si confrontano le proprietà locative è la metratura. Questo è generalmente quanto è grande la proprietà è "sotto l'aria", che significa quanto spazio vivibile c'è dentro. Una volta che conosci la metratura dei comps che hai identificato e il prezzo di affitto di ognuno, puoi facilmente calcolare il prezzo per piede quadrato, calcolando la media dei tre insieme.

Non esiste una regola empirica sul prezzo per piede quadrato poiché varia ampiamente in diverse parti del paese. Ad esempio, gli affittuari a San Francisco pagano in media 4,95 dollari per piede quadrato. Questo è più di quattro volte quello che gli affittuari a Milwaukee pagano.

Il prezzo per piede quadrato dipende non solo dall'area in cui si trova la proprietà, ma anche dai servizi che l'edificio ha e dalle condizioni dell'unità. Una unità moderna che è stata aggiornata in un edificio con un servizio di ritiro e una piscina avrà un prezzo più alto per metro quadrato rispetto a un'unità originale non aggiornata della stessa dimensione in un edificio con parcheggio autonomo e senza piscina.

Dopo aver individuato il prezzo per piede quadrato delle composizioni, calcolarle insieme per ottenere il prezzo medio per piede quadrato. Ad esempio, se i prezzi per piede quadrato di tre composizioni sono $ 2,50, $ 3,00 e $ 2,80, aggiungili e dividi per 3 per ottenere il prezzo medio per piede quadrato ($ 2,50 + $ 3,00 + $ 2,80 = $ 8,30, quindi $ 8,30 / 3 = $ 2,77) .

$ 2,77 è il tuo prezzo medio per piede quadrato per l'area di noleggio. Sarai in grado di utilizzare questa cifra per moltiplicare per la metratura delle proprietà disponibili nell'area per vedere se sono buoni investimenti in affitto. È importante notare che questo è il prezzo pre-regolato per piede quadrato, dal momento che verrà regolato per i tassi di occupazione e le attrezzature nei prossimi due passaggi.

Esempio di prezzo di noleggio per piede quadrato

Supponiamo che tu sappia che una proprietà comparabile viene affittata per $ 3.500 al mese e ha una superficie di 1.750 piedi quadrati. Per trovare il prezzo per piede quadrato, dividi $ 3,500 per 1.750, il che significa che il prezzo per piede quadrato è $ 2,00 ($ 3,500 / 1,750 = $ 2,00 per piede quadrato).

Quindi moltiplica questo numero per la metratura della tua proprietà per ottenere una tariffa di noleggio prestabilita. Supponendo che la proprietà locativa desiderata sia di 1.770 piedi quadrati, moltiplichi 1,770 per $ 2,00 per calcolare il tasso di noleggio predefinito di $ 3,540 (1,770 x $ 2,00 = $ 3,540). Confronteremo questa cifra con il costo mensile del noleggio nelle fasi successive per ricavare il flusso di cassa atteso.

4. Regolare il prezzo di noleggio per i servizi

Uno degli ultimi passaggi di un RMA è la regolazione del prezzo di affitto medio per piede quadrato per servizi. Questo è simile a un perito che aggiusta gli aggiornamenti e le amenità delle proprietà nel determinare un equo valore di mercato. La differenza principale è che stiamo usando i servizi per determinare un prezzo di affitto basato sulla regolazione delle tre comp.

Complessivamente, se hai scelto correttamente i comp, il prezzo medio per piede quadrato dovrebbe essere relativamente vicino a quello che potrai addebitare per la tua possibile proprietà in affitto. Tieni presente, tuttavia, che non tutte le aree hanno composizioni prontamente disponibili e potresti doverle aggiustare in base alle differenze di servizi. Ad esempio, se un comp possiede un pool ma nessuna delle proprietà disponibili lo fa, potresti voler regolare il prezzo medio per piede quadrato in basso e viceversa.

Ci sono generalmente due tipi di servizi:

  • Servizi comunitari o in loco, che sono servizi a beneficio di tutti coloro che vivono nell'edificio (come un parcheggio, una sala da biliardo o un centro benessere)
  • Servizi di unità che sono esclusivamente per gli affittuari nell'unità possono includere un balcone, lavatrice e asciugatrice, o elettrodomestici aggiornati

I servizi solitamente non hanno una correlazione di prezzo specifica, ma hanno un impatto sul prezzo di noleggio complessivo. Variano molto per città, ma anche per quartiere. A New York, servizi come avere un portiere, essere in un edificio amico degli animali e avere un centro fitness in loco aumentano tutti il ​​prezzo di affitto complessivo di un edificio.

In altre parti del paese, le cose come lo spazio all'aperto, il parcheggio custodito e un centro benessere in loco possono influire sul prezzo del noleggio. Proprio come questi servizi possono aumentare il prezzo del noleggio, la mancanza di alcuni servizi può ridurre il prezzo del noleggio.

Ad esempio, un edificio con una mancanza di parcheggio adeguato o nessuna sicurezza può essere affittato per meno dell'edificio accanto, che dispone di 24/7 di posti di parcheggio dedicati e di sicurezza. Tieni presente, tuttavia, che se acquisti un'unità in un'associazione di condominio o HOA, i servizi di solito aumentano le tue quote, quindi il prezzo del noleggio deve giustificarlo.

Familiarizzare con i tassi di occupazione e di posti vacanti

I tassi di occupazione sono la percentuale di un anno in cui una proprietà è occupata dagli inquilini, e i tassi di posti vacanti sono esattamente l'opposto (la percentuale dell'anno in cui queste stesse unità sono vacanti). Questi sono importanti in modo da poter sapere per evitare un'area con un alto tasso di posti vacanti e anche regolare i canoni di locazione delle tue comps in base ai tassi di posti vacanti dell'area.

Un alto tasso di posti vacanti dipende sicuramente dagli standard per l'area, ma in generale, qualsiasi valore superiore all'11% è considerato alto. La somma del tasso di occupazione e del tasso di posti vacanti deve essere uguale al 100%. Se il tasso di posti vacanti è del 10%, allora sai che il tasso di occupazione è del 90%.

Conoscere i posti vacanti e le tariffe di occupazione non ti dice necessariamente quale prezzo di noleggio dovresti addebitare, ma, invece, potrebbero essere bandiere rosse per un'area da evitare o indicatori che un'area sta affittando bene e dovresti prendere in considerazione l'acquisto. Inoltre, potrebbe farti diminuire o aumentare le aspettative regolando ulteriormente l'affitto medio per piede quadrato.

In genere puoi trovare i tassi di occupazione in tre modi:

  • Il sito web del censimento, dove c'è una sezione sotto l'alloggio per i tassi di occupazione
  • Un agente immobiliare locale, che puoi trovare utilizzando una ricerca online o entrare nell'ufficio del tuo agente immobiliare locale
  • Una società di gestione immobiliare nella zona, che può anche essere trovata cercando online una società di gestione immobiliare vicino a voi

Se i tassi di occupazione sono superiori all'11%, potresti voler ridurre l'affitto medio per l'area. Al contrario, se si tratta di un mercato caldo con quasi nessuna quota di posti vacanti, potresti essere in grado di caricare leggermente sopra la media.

5. Determinare il costo delle proprietà in vendita

Sai quanto sono gli affitti medi nel tuo quartiere desiderato, e ora hai bisogno di sapere quali sono le case disponibili da acquistare e quanto costano. Questo è considerato l'inventario o la fornitura di alloggi nell'area. È necessario considerare se ci sono abbastanza proprietà disponibili in un punto di prezzo sufficientemente basso in cui è possibile incassare il flusso di cassa di un investimento tenendo conto degli affitti medi calcolati sopra.

Troppa offerta in un quartiere può essere una bandiera rossa. Questo accade quando c'è un'abbondanza di inventario sul mercato. Ad esempio, se ci sono 10 noleggi simili disponibili sullo stesso blocco, gli inquilini potranno scegliere quale desiderano e potrebbe non avere abbastanza domanda (affittuari) per soddisfare la disponibilità di inventario. Ciò significa che la tua proprietà potrebbe essere presente sul mercato e potrebbe non essere positiva per il flusso di cassa a causa dei costi di trasporto e della mancanza di reddito da locazione.

Conoscere l'importo del noleggio per piede quadrato è fondamentale qui perché è possibile controllare le proprietà disponibili e vedere se possono essere positivi per il flusso di cassa dato il tuo acconto e costi di trasporto mensili (che includono il pagamento del mutuo, tasse, assicurazione, ecc.).

Ad esempio, se si calcola che i costi mensili di tre case disponibili per la vendita siano $ 1.500, $ 2.000 e $ 2.500 al mese, è necessario calcolare l'affitto che è possibile addebitare a ciascuno per sapere in quale investimento investire. l'affitto medio per piede quadrato è $ 2,00 per l'area, è possibile che l'affitto che è possibile addebitare per ciascuno sia $ 1.500, $ 1.900 e $ 3.000, rispettivamente.

Da questa rapida analisi è possibile vedere che la casa con prezzi più alti disponibile, pur costando di più, consente di incassare maggiori quantità di denaro. Questo non solo ti aiuta a identificare che l'area si trova in un buon mercato degli affitti, ma che questa proprietà specifica è un buon investimento.

Supponiamo che tu non abbia il tempo di condurre un'analisi completa del mercato del noleggio e vuoi solo fare una veloce analisi di noleggio. Avrai bisogno di sapere quali sono le proprietà comparabili che vengono addebitate in affitto e quali servizi hanno, così come i tassi di occupazione e i costi di trasporto.

Dato che sei a corto di tempo, puoi solo prendere alcune note sul quartiere, i servizi, gli affitti e le tariffe di occupazione comparabili. Una regola generale è la regola dell'1%. È necessario addebitare l'affitto dell'importo dell'1% del valore della proprietà in affitto. Tuttavia, questa è una regola aggressiva e raccomandiamo qualcosa tra lo 0,5 e lo 0,8% del valore.

Ad esempio, se hai acquistato una proprietà in affitto per $ 500.000, dovrai pagare tra $ 2,500 e $ 4000 al mese. Per ulteriori informazioni sull'impostazione del prezzo di affitto per affitti a breve termine, camere e immobili di investimento, leggi il nostro articolo su Quanto dovrei addebitare per l'affitto.

"Analizza la posizione del tuo mercato degli affitti. Chiediti quanto segue: quanti appartamenti in affitto ci sono nella mia posizione? Quali sono i prezzi dell'affitto nella mia zona? Che tipo di immobile da affittare voglio gestire (monofamiliare, studio, multi-famiglia, ecc.) Essere preparato e avere una buona conoscenza della propria area aiuterà a determinare l'affitto. "- Chris Molinari, Coordinatore dei contenuti digitali, Rentometer.com

Esempio di analisi di noleggio rapido

Supponiamo che vogliate capire quanto una particolare unità dovrebbe noleggiare confrontandola con altre due unità nella zona. Ad esempio, se la proprietà comparabile "A" addebita $ 3000 al mese e ha un tasso di occupazione del 90%, allora probabilmente ha un prezzo giusto dal momento che ha un alto tasso di occupazione. Se l'unità della porta accanto, la proprietà "B", addebita $ 3.700 al mese e ha solo un tasso di occupazione del 60%, è giusto dire che potrebbe essere troppo caro.

L'unità A occupa $ 32,400 in affitto annuo lordo e l'unità B occupa $ 28,800 in affitto annuo lordo. Lo abbiamo capito prendendo l'affitto mensile e moltiplicandolo per 12 (poiché ci sono 12 mesi nell'anno) e poi moltiplicandolo per la percentuale di occupazione.

Tieni presente, tuttavia, che ci sono più fattori da considerare quando si effettua un'analisi del mercato degli affitti, ma le proprietà comparabili, i tassi di occupazione e l'utilizzo di accessori sono i principali per una rapida analisi. Questi possono essere utilizzati in aggiunta alla regola dell'1% o se la regola dell'1% non si adatta alla tua proprietà in base ai prezzi di affitto dei comps.

Qual è l'affitto medio negli Stati Uniti?

L'affitto medio negli Stati Uniti è di circa $ 1,231 al mese. Tuttavia, vi è una grande disparità tra ciò che questo importo ti porterà in una grande città rispetto a quello che ti porterà in una zona più conveniente.

Ad esempio, a Los Angeles, l'affitto medio è di $ 2,220 e, a Cleveland, l'affitto medio è $ 959.

Cos'è un tasso di noleggio implicito?

Un tasso di noleggio implicito ha poco a che fare con un'analisi del mercato degli affitti, ma è una domanda frequente. È il costo opportunità che un'impresa subisce utilizzando le proprie risorse per le operazioni aziendali. Il tasso di noleggio implicito è una frase comunemente cercata, ma non appartiene a un RMA.

Un'analisi del mercato degli affitti è uno strumento prezioso per gli investitori immobiliari. Li aiuta a determinare il valore equo di locazione della loro unità confrontandola con altre unità nella zona e prendendo in considerazione i servizi nell'edificio e nell'area. Un'analisi del mercato degli affitti è importante in modo da impostare un prezzo che attirerà gli affittuari e copre ancora i costi di trasporto.

Dopo aver condotto una RMA e verificato se la proprietà è un buon acquisto, ti consigliamo di ottenere un prestito di proprietà di investimento per acquistare la proprietà desiderata. È qui che entra in gioco Visio Lending. Offrono un processo di applicazione online semplificato e tariffe competitive per i mutuatari privilegiati.

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